С чего начинается земельный спор с соседями о границах земельного участка — как найти решение? Землеустроительная экспертиза.

На написание данной статьи меня побудила встреча с собственницей земельного участка в одном из районов Республики Татарстан (район не пишу т.к. дело в суде), сложившиеся у неё ситуация. В её ситуации земельный спор идёт о согласовании границ земельного участка, в соответствии со ст. 39 Федерального закона N 221 от 24 июля 2007 года «О государственном кадастре недвижимости», заинтересованными лицами заявлены возражения, всё плавно перешло в суд (реестровая ошибка) и определением суда соответственно назначена землеустроительная экспертиза, со слов собственницы всё это «межевание» длится более 1,5 лет. Потрачены силы, нервы, деньги на адвоката и есть шансы, что расходы судебной экспертизы тоже лягут бременем. 

При анализе представленных документов, землеустроительного дела, а также иных документов, подтверждается реестровая ошибка земельного участка, а также некоторые факты, когда при уточнении согласовании границ своих земельных участков соседи, проигнорировали согласование с обратившейся к нам собеседницей земельного участка, воспользовавшись пробелами в законодательстве. 

В результате, после изучения представленных документов, мы пришли к выводам о необходимости подачи искового заявления с иными исковыми требованиями, а по судебной землеустроительной экспертизе договорились о рецензировании, как только экспертиза будет у истицы на руках. 

Хочется сказать, что земельные споры являются одной из наиболее сложных для простого гражданина категорией дел, при этом являясь одной из самых злободневных. Соседские конфликты из-за земли иногда длятся годами, выливаясь в несколько судов, колоссальные затраты и массу испорченных нервов, особенно если обе стороны пренебрегают помощью специалиста, до подачи искового заявления в суд, на стадии сбора документов и доказательств своей правоты, по простой причине, что кто-то (сосед, родственник, знакомый) им сказал, что это крайне дорого и затратное дело. Другие надеются на заключение кадастрового инженера и собственные познания, и правоту, при определении предмета искового заявления и своей позиции в суде. 

Что же делать, если мирно сосуществовать с соседями не получается, а спор по земельным вопросам превращается в серьезный конфликт? Статья 64 Земельного кодекса прямо устанавливает, что все земельные споры подлежат рассмотрению в судебном порядке. Закон, впрочем, не мешает соседям договориться миром, но подобный исход дела возможен лишь при наличии такого желания у всех сторон. 

Если же одна из сторон категорически не идет на уступки, единственным выходом будет судебное разбирательство. 

С чего начинается земельный спор? 

Земельный спор между соседями — это не всегда претензии из-за посаженного на меже куста смородины или крыжовника. Можно выделить следующие разновидности земельных конфликтов, которые могут возникнуть у проживающих рядом лиц: 

1.  Захват земли соседа. Умышленно или же из-за ошибки в документах, но один из соседей «присваивает» себе часть земельного участка или потихоньку «припахивает», ремонтирует забор, перенося его на метр, полтора, принадлежащего смежному землевладельцу. Каждая сторона считает себя единственно правой, а искать истину придется лишь в суде, особенно если на захваченном участке уже что-либо построено; 
2.  Конфликт при согласовании границ. Статья 39 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» (N 221 от 24 июля 2007 года) устанавливает, что местоположение границ земельных участков должно быть согласовано с заинтересованными лицами. Это необходимо в тех случаях, когда в результате кадастровых работ уточняется местоположение границ земельного участка или, уточняются границы смежных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости. Бывает и так, что соседи годами живут без проблем, но они возникают при попытке узаконить владение землей одним из собственников. По документам вполне может оказаться, что кто-то пользуется не своей землей. 
3.  Нарушение требований санитарного и противопожарного контроля. Для любой постройки, будь то сарай или уличный туалет (для него – в особенности) есть достаточно жесткие требования, прописанные в СНиП. Если один из соседей нарушил их, разместив строение слишком близко к границе другого землепользователя, то разрешать проблему придется только в суде. 

Межевание – причина конфликта 

Чаще всего конфликты возникают при межевании, заказанном одним из соседей или же совместно (например, при владении жилым домом и участком в общей долевой собственности). 

Именно в ходе межевания выявляются следующие проблемы, которые неминуемо могут привести к конфликту: 

1.  Ошибки в материалах инвентаризации, землеустроительных делах на земельный участок. Если в материалах инвентаризации, землеустроительных делах содержатся неточности, то это может привести как к изменению границ, площади, у одного или нескольких земельных участков. 

2. Противоречие фактических обстоятельств данным в материалах инвентаризации, землеустроительных делах. Неверные границы, ошибочное расположение строений, не введенные в эксплуатацию объекты или же возведённые самовольно, отремонтированный забор с переносом – все это выявляется в ходе межевания и становится предметом конфликта соседей. 

3.  Противодействие соседа замерам или самовольный захват части территории с созданием препятствий кадастровым инженерам при проведении межевания. 

Здесь, как и в перечисленных выше случаях, при не достижении договоренности сторонам придется обращаться в суд. 

Прежде чем конфликт дойдет до суда, стороны (или хотя бы одна из них) пытаются всеми силами решить его самостоятельно. Иногда это не имеет никакого смысла и лучше сразу начать подготовку иска, но в ряде случаев можно добиться защиты своих прав и без суда. 

Следовательно, для правильного разрешения спора о местоположении границы земельного участка важную роль играет досудебная стадия возникшего спора, а именно процесс аккумулирования доказательств, в том числе проведение альтернативной процедуры межевания с целью определения заинтересованным лицом той границы, которая, по его мнению, должна быть надлежащей, проведение досудебной землеустроительной экспертизы и др. 

По правовой классификации, отраженной в Гражданском кодексе, иски по земельным спорам чаще всего будут негаторными – то есть, содержащими требования собственника по устранению препятствий в пользовании и распоряжении своим имуществом. 

Это могут быть требования: 

• Об определении границ или их изменении; 

• Об устранении препятствий в пользовании участком; 

• Об устранении кадастровой ошибки; 

• О сносе самовольной постройки и т.д. 

Поиски в Интернете образцов искового заявления по земельным спорам между соседями, не дадут 100% результата – вы едва ли найдете иск, отражающий ваш спор и ситуацию, соглашусь, что есть общие моменты, но каждая ситуация имеет индивидуальность. 

Земельное право столь объемно, а природа земельных споров настолько широка, что лишь опытный специалист (эксперт) сможет справиться с грамотной подготовкой документов к суду и искового заявления. 

Подготовьте документы по спору и обращайтесь за юридической помощью к специалистам – только с их участием у вас есть шансы на подходящий для вас результат. 

Автономная некоммерческая организация «Центр независимых экспертных исследований, оценки и кадастра «БАРСЭКСПЕРТ» оказывает полный спектр юридических услуг по земельным спорам – от первичной консультации до комплексного сопровождения дела «под ключ».