Договор аренды нежилого помещения его расторжение по инициативе арендатора возникающие риски.

Правовое заключение:

В соответствии с условиями договора у сторон нет права в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. В договоре установлено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, а в одностороннем порядке исключительно в случаях, предусмотренных ГК РФ. Подходящих случаев из ГК тоже нет.

Исходя из данных условий, следует, что:

Договор аренды заключен на определенный срок.

Если договор заключен на неопределенный срок, тогда каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Договор аренды на определенный срок в одностороннем порядке расторгнут быть не может, только судом или соглашением сторон.

Данные доводы основаны на следующем:

В соответствии со ст.620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Таким образом, у арендатора нет права на отказ от договора во внесудебном порядке, так как по условиям договора он может только потребовать досрочного расторжения (но опять же нет оснований), но не может заявить о расторжении в одностороннем порядке (применительно к пункту 3 статьи 450 ГК РФ).

Следовательно, по условиям договора вопрос о его расторжении может быть решен только в судебном порядке, у арендатора всего лишь имеется право инициировать такой спор, об этом говорит и Президиум Высшего арбитражного суда.

У арендатора возникло бы еще право требовать расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств (например, в связи принятием решения о ликвидации филиала и т.д).   Суды не признают существенным изменением обстоятельств и изменение экономической ситуации на рынке или ухудшение финансового положения одной из сторон договора (постановления Президиума ВАС от 13.04.2010 № 1074/10, от 30.11.2010 № 9600/10, АС Московского округа от 16.02.2016 по делу № А40-22624/2015).

В договоре отсутствуют условия, что арендатор имеет право не просто на расторжение договора аренды, а на отказ от него именно в одностороннем внесудебном порядке, который влечет за собой расторжение договора (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Поскольку в рассматриваемой ситуации договором не предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора, у арендатора отсутствует возможность в одностороннем порядке отказаться от исполнения принятых обязательств, в частности, по причине, связанной с переездом в другой офис. Договор аренды может быть расторгнут только в судебном порядке при наличии предусмотренных законом оснований (ст. 620, п.п. 2, 3 ст. 611, ст. 613 ГК РФ). Таким образом, причина, связанная с переездом в другой офис, не может выступать основанием, позволяющим арендатору требовать расторжения договора в судебном порядке, а является его предпринимательским риском.

И как вывод можно сделать следующее: в договоре аренды в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ необходимо устанавливать и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора, помимо предусмотренных законом оснований.

Касательно неустоек, штрафов и иных материальных требований в случае досрочного расторжения договора аренды:

Исходя из предпринимательских отношений, арендодатель из-за досрочного отказа лишается того, на что вправе был рассчитывать, заключая договор.

В соответствии с ГК РФ Статья 393.1. Возмещение убытков при прекращении договора:

1. В случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора.

2. Если кредитор не заключил аналогичный договор взамен прекращенного договора (пункт 1 настоящей статьи), но в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой.

Цель данной статьи сводится к восстановлению имущественных интересов арендодателя так, как если бы обязательство было исполнено арендатором надлежащим образом.

Большинство судов приходит к выводу, что если договор аренды расторгнут по основаниям, предусмотренным в нем, и в соответствии с установленной процедурой, то негативные для арендодателя последствия прекращения договора нельзя квалифицировать как причиненные арендатором убытки. В ином случае это убытки Арендодателя.

Говорить о каких-то точных размерах убытков в связи с досрочным расторжением договора сложно ввиду их абстрактности, приблизительности.

Таким образом, Верховный суд закрепил компенсационный принцип возмещения понесенных добросовестной стороной издержек, связанных с вынужденным досрочным прекращением договора ввиду неисполнения контрагентом своих обязанностей по договору, повлекших прекращение сделки, и необходимостью предпринимать действия по заключению нового (замещающего) договора по более низкой цене.